Особенности лизинга недвижимости для бизнеса
В текущий экономической ситуации финансовая аренда (лизинг) приобретает все большее значение. Недостаточность собственных средств российских предприятий и потребность в обновлении машин и оборудования делает лизинг наиболее привлекательным для предприятий способом обновления фондов и развития бизнеса. Основную массу заключаемых договора лизинга в последние годы составляли договоры, объектом которых являлись транспортные средства, машины и оборудование и лишь только незначительная часть — это здания и сооружения. Ситуация быстро и стремительно меняется, но, как и прежде, лизинг недвижимости занимает не значительную долю в объеме заключаемых лизинговых сделок. Разберемся в основных причинах и особенностях сделок лизинга недвижимости для бизнеса.
Как правило при совершении таких сделок, речь одет о лизинге коммерческой недвижимости (зданий, сооружений, помещений и т.п).
Когда у бизнеса может возникнуть потребность в лизинге недвижимости:
- Бизнес приходит к выводу, что арендуемые им помещения для основной производственной деятельности экономически эффективно выкупить или приобрести новые, но свободных денежных средств недостаточно
- У бизнеса есть собственные производственные помещения, но возникает необходимость привлечения внешнего финансирования на пополнение оборотных средств
Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых, и бизнеса закончились лимиты кредитования в банке- партнере, и лизинг предлагается как альтернативные инструмент.
Основной вопрос, который встает перед бизнесом – привлечь банковское финансирование или обратиться в лизинговую компанию и как разобраться?
Что необходимо учитывать бизнесу при выборе финансового инструмента:
- Сумма финансирования
- Дополнительные расходы на осуществление сделки
- Условия финансирования
- Авансовый платеж по лизингу, дисконт по кредиту
- Налоговые потери
Отметим существенные особенности сделок с недвижимостью:
- Требование государственной регистрации.
- Связь зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен ,как правило, стороны вынуждены на срок договора лизинга заключить договор аренда (субаренды) земельного участка.
- Значительный срок амортизации зданий и сооружений, не соизмеримый со сроками кредитного договора или договора лизингу
- Высокая стоимость зданий и сооружений
Все эти факторы требуют детального подхода к подготовке документов для рассмотрения целесообразности заключения сделки и условий со стороны лизинговой компании или банка.
Однозначного ответа, какой способ реализации сделки для бизнеса наиболее эффективен и целесообразен дать не возможно. Каждая сделка по своей сути не уникальна и не носит какого типового характера.
Однако, стоит отметить достаточно привлекательный сегмент – это апартаменты. В таких сделках оценка эффективности для бизнеса строится несколько по другим принципам. Важно учитывать не прямые выгоды лизинга. А именно, возможность использования апартаментов для некоммерческого использования бизнесом или его собственником. При этом, выплата лизинговых платежей осуществляется бизнесом и за счет бизнеса.
Отдельного отметим не финансовые отличия лизинга недвижимости:
- Лизинговые компании более гибки в подходах к условиям договора лизинга, возможности пересмотра условий, размеров и сроков оплаты лизинговых платежей, чем банки
- Размер и периодичность оплаты лизинговых платежей может быть определена с учетом специфики и особенностей бизнеса клиента
- Оплат налога на имущество и земельного налога производит лизинговая компания, а вот если вы привлечете кредит, то оплату данных налогов бизнес будет производить самостоятельно. Это достаточно удобно, но не надо слепо думать что бизнес при лизинге заплатит меньше, так как в любом случае налоги будут включены в состав лизинговых платежей как возмещаемые затраты.
- При заключение договора лизинга собственником имущества является лизинговая компания до момента завершения расчетов и оплаты выкупного платежа, а вот при кредите собственником имущества является сама компания
- Соблюдение платежной дисциплины по погашению обязательств важный вопрос для бизнеса. Если по кредитным договорам банк в любом случае предоставит информацию в бюро кредитных историй, то при лизингу, лизинговым компаниям предоставлена отсрочка исполнения закона о предоставлении сведений по договорам лизинга в бюро кредитных историй. Но это не значит что можно нарушать, это лишь говорит о том, что работая по лизингу у вас есть варианты договорится с лизинговой компанией если у вас возникли проблемы, они более гибки в работе с клиентами.
Одним из направлений развития может стать распространение оперативного (без перехода права собственности) лизинг недвижимости. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Но оперативны лизинг также как и лизинг жилой недвижимости для физических лиц имеет свои особенности и требует отдельного рассмотрения.
Если у вас остались вопросы или вы планируете сделки с недвижимостью, наши эксперты помогут вам в реализации
